현재 서희건설이 전국에서 추진 중인 지역주택조합 사업 97개 단지(9만가구) 가운데 조합 설립 인가가 이뤄지는 조합원 모집률 60% 이상이면서, 사업 승인을 위한 조합의 토지확보(매입)률이 95% 이상인 40개 단지의 정보를 수록하고 있다.

실제 지역주택조합 아파트는 무주택 서민이 비교적 싼 값에 내 집 마련을 할 수 있다는 장점이 있지만 조합원 모집과 토지 매입이 제대로 되지 않아 사업 추진이 지연 또는 중단되는 등 조합원 피해가 나타나 문제가 되고 있다.

 
서희건설 관계자는 "조합원 모집과 토지확보에 문제가 없는 안전한 사업지로 볼 수 있다"며 "건설사로서는 민감할 수 있는 자료를 공개함으로써 조합주택 사업의 투명성을 높이는 계기가 될 것"이라고 말했다. 서희건설은 또 지역주택조합사업의 '위험 요인'에 대해서 소비자들에게 교육하겠다고 나섰다.
소비자들이 위험요인을 정확하게 알아야 지역주택조합에 가입할 때 도움이 된다는 판단이다.

우선 서희건설은 소비자들이 지역주택조합에 어떻게 참여하고, 조합원으로 가입시 어떤 내용을 꼼꼼히 따져봐야 성공적인 투자를 할 수 있는 지에 대해 적극적인 설명에 나섰다. 특히 서희건설은 지역주택조합사업의 일부 잘못된 사업추진 사례로 모든 지역주택조합이 싸잡아 잘못된 사업으로 매도해서 근본 취지에 맞춰 투명하게 사업을 추진하고 있는 건실한 조합과 저렴하게 내집장만을 꿈꾸고 있는 서민들에게 불안과 공포를 주는 일은 없어야겠다는 입장이다. 
 
서희건설은 이와함께 “지역주택조합의 본래 취지인 실수요자들에게 착한 가격으로 내집장만이 가능하게 하는 사업”이라며 “사업초기부터 토지작업과 인허가에 문제는 없는지 사전 검증하고, 토지확보 후 조합원 모집하는 회사를 선정하는게 바람직하다”고 덧붙였다.

하지만 “이것은 지역주택조합 사업이 잘못 추진되어 나타난 부작용만을 집중 부각시킨 것으로 동전의 한쪽 면만을 말하고 있다고 할 수 있다. 토지확보가 원활히 진행되어 있는 사업이라면 조합원 모집이 길어지더라도 추가분담금의 부담이 적고, 지금처럼 아파트 실수요자층의 구매훈풍이 불어 조합원 모집이 순조롭게 진행되어 시공으로 이어지면 저렴한 주택구입에 문제가 없다”고 설명했다.

 
#지역주택조합사업의 위험성?
지역주택조합 아파트의 우려스러운 점은 미분양에 대한 부담이 큰 분양시장에서 분양에 대한 책임이 조합에게 있어 조합원 모집이 길어질 경우 분담금이 늘어나기 때문에 위험성이 크다는 것이다.

그러나 이것은 지역주택조합 사업이 잘못 추진되어 나타난 부작용만을 집중 부각시킨 것으로 동전의 한쪽 면만을 말하고 있다고 할 수 있다. 토지확보가 원활히 진행되어 있는 사업이라면 조합원 모집이 길어지더라도 추가분담금의 부담이 적고, 지금처럼 아파트 실수요자층의 구매훈풍이 불어 조합원 모집이 순조롭게 진행되어 시공으로 이어지면 저렴한 주택구입에 문제가 없다.

일부 조합 시행사에서 토지확보 문제나 원활하지 않은 사업추진 등으로 소비자에게 피해를 입히고 있는 것은 사실이다. 하지만 이러한 사례를 전체 지역주택조합사업의 문제인 것처럼 확대해서 이야기하는 것은 엄연히 존재하고 있는 시장에 혼란을 유발시켜 저렴한 내 집장만을 위해 건실히 사업을 추진 중인 조합들과 조합원들에게 피해가 갈 수 있다.

#조합’이 사업주체가 되어 토지 확보하고 건설사에 시공 맡기는 방식

‘지역주택조합아파트’는 주택마련을 위해 ‘지역’ 단위로 결성한 수요자들이 직접 사업주체가 되어 시행사의 이윤, 토지 금융비, 각종 부대비용 등을 절감해 집값을 낮춰 공급하는 아파트로서 일종의 ‘원가 아파트’, ‘아파트 공동구매’라고 말할 수 있다. 즉, ‘조합’이 사업주체가 되어 토지를 확보하고 건설사에 시공을 맡기는 방식이다.

지역주택조합아파트의 가장 큰 장점은 무엇보다 저렴한 공급가이다. 조합원들이 직접 토지를 매입해 사업을 추진하는 형태이기에 토지매입에 따른 금융비용과 각종 분양 광고홍보비 등의 부대비용이 줄어 일반아파트보다 분양가를 10∼30% 싸게 아파트를 구입할 수 있다.

최근, 부동산시장의 전세대란과 월세전환 등의 주거문제가 심각해지고 향후 주택가격 상승의 기대는 크지 않은데 아파트 분양가는 여전히 높은 데다 일부 지역은 오르고 있는 상황이다 보니, 저금리 대출을 이용해서라도 전세설움에서 벗어나려는 아파트 예비 구매자들 입장에서는 저렴하다는 ‘지역주택조합아파트’에 관심이 쏠리고 있다.

이런 공동구매 형태로 공급가가 저렴한 지역주택조합 아파트를 찾는 수요자들이 늘어나면서 수도권 인근의 지역주택조합 아파트가 속속 나오고 있으며, 시세차익을 노린 투자자들까지 가세하는 모습이다.

또 다른 장점으로는 규제가 적다는 것이다. 일반 분양 아파트와 달리 주택청약통장이 필요치 않고, 동호수 지정에도 유리해 실수요자의 입장에서는 좋은 기회가 되고 있다.

전매제한이 없고 사업승인 후 양도 및 양수도 가능한 점과 조합참여 기준이 2013년 광역생활권으로 거주제한이 확대되고 2015년 주택법 개정으로 전용60㎡이하에서 85㎡ 이하로 조합원 자격 조건이 완화되는 등의 규제완화도 지역주택조합 아파트 구매심리를 증가시켰다고 할 수 있겠다.

게다가, 사업규모도 소규모 단지에서 벗어나 아파트 품질 경쟁력을 갖춘 1000가구 이상의 대단지들이 등장하여 조합아파트 열기에 불을 붙이고 있다.

# 업주체가 어떻게 사업을 추진하느냐가 중요
그동안 대형건설사들은 사업 이익이 별로 없고 브랜드이미지에 손상을 염려하여 지역주택조합 사업참여를 꺼려해 왔고, 중견이나 중소건설사들은 조합원이 모이고 사업이 되는 것 같으면 참여하고 아니면 말고 식의 입장이었다. 이런 가운데 제도의 순수한 의도만을 믿고 조합원으로 참여한 서민들만 평생의 꿈인 내집장만의 문턱앞에서 눈물을 흘리는 일이 발생하기도 했다.

지역주택조합 사업에 대해 이런저런 말이 많은 가운데에도, 지역주택조합 사업 참여자인 시행사, 주택 구매자, 시공사가 잘 조화를 이루며 모두가 윈윈하는 성공사례도 있다. 이런 사례의 사업 추진형태를 보면, 이 사업에 경험많은 건설사가 시공사로 참여하여 자신들의 성공 노하우를 바탕으로 사업주체인 조합을 지원함으로써 사업 성공확률을 높이고 있다.

지역주택조합사업 시장에서 선두를 달리고 있는 서희건설은 지역주택조합의 본래 취지인 실수요자들에게 착한 가격으로 내집장만이 가능하게 하는 착한 건설사다. 자신들의 아파트 브랜드를 사업초기부터 제공하며 자신들만의 남다른 안목과 노하우로 토지작업과 인허가에 문제는 없는지 사전 검증하고, 토지확보 후 조합원 모집을 유도하기 때문에 안전성에 브랜드 가치를 더해서 인기가 높다. 원활한 사업진행을 위해 마케팅 및 광고홍보로 조합을 직·간접적으로 지원하며 원활하게 조합원 모집과 사업승인, 시공으로 이루어지도록 관리한다.

서희건설은 현재, 다수의 지역주택조합사업이 순조롭게 성공한 것이 알려지면서 많은 지역주택조합 사업 참여요청이 쇄도하고 있지만 자신들만의 사업을 보는 기준에 따라 시공사로 참여할 사업을 선별하고 있으며, 이런 원칙이 결국 지역주택조합 시장의 신뢰를 구축하여 지속적인 사업성공으로 이어가고 있다.

#문제가 있다면 제도개선을 통해 주택사업의 새로운 대안으로
아무리 좋은 제도도 그 제도를 운영하는 주체에 따라 다른 결과를 만들어 낸다. 당장 보이는 문제점만 부각하기 보다 이면에 드러나지 않은 장점도 볼 수 있는 안목이 필요하다.

지역주택조합사업의 일부 잘못된 사업추진 사례로 모든 지역주택조합이 싸잡아 잘못된 사업으로 매도해서 근본 취지에 맞춰 투명하게 사업을 추진하고 있는 건실한 조합과 저렴하게 내집장만을 꿈꾸고 있는 서민들에게 불안과 공포를 주는 일은 없어야겠다.

현재는 여러 안전장치들이 생겼다. 국토교통부는 지난 8월 주택조합 설립인가 이전의 단계에서 자금 집행·관리의 투명성을 강화하기 위해 회계감사를 2회에서 3회로 늘렸다. 또 주택조합의 업무 대행이 거짓 또는 과장 등의 방법으로 조합 가입을 알선하는 경우에는 1000만원의 과태료를 부과하도록 했다.

주택조합이 토지확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 발생하는 소비자 피해를 막기 위해 조합원 모집 신고제와 조합원 공개모집도 의무화됐다. 주택조합사업의 안정적인 추진과 조합원 보호를 위해 시공보증을 의무화하는 방안도 검토 중에 있다. 자료출처:서희건설